云开终将见明月------从地产物业角度看广州高盈国际电子城的发展与前景 孟祥龙

    随着音响市场的越来越成熟，选择二手音响不失为是一种经济实惠、性价比高的消费方式。近几个月来，全新打造专业经营二手Hi-Fi音响的广州高盈国际电子城呼声甚高，从而引起音响爱好者们极大的关注。

    抱团扎堆  资源共享

    此次高盈电子城的招商非常成功，二楼有三个进驻商家都是从台湾直接过来的，目前正在繁忙的门面装修之中。目前来看，原陶街具有实力的老字号二手音响商家基本上都已移师高盈电子城来了，因此这里才是真正的藏龙卧虎之地，所有进驻商家都具有十年以上的从业经历。

    经营管理方面，高盈电子城上层对所有进驻的商户都进行了逐一深入的了解、接触及攀谈，以征求广泛的建议和意见，而这在以往的卖场运作中是从来没有过的。应该说，此项目的成功运作完全有赖于我们的策划与推广。

    二手音响市场是个非常个性化的行业，而类似于高盈电子城这样的二手商家扎堆效应也并非一般行业的扎堆所能比拟。从经营角度来看，这些进驻商户都具有各自固定的生意渠道，他们自己都能带客户来，并具有滚雪球的连锁效应，而这是其他任何一个卖场都不具备的优势。一般的卖场招商户，商户会寄希望于卖场能够帮他找到客源，但在高盈却恰恰相反，他是商户自己带着客源过来的。

    相对于广州老的二手音响卖场而言，高盈电子城的优势还在于其经营模式是难以复制的。何以见得呢？因为高盈具有得天独厚的物业自主权，并且由于预留位置和分摊的公共面积都很大，所以非常适合用来从事音响的经营。而其他同类型商品交易卖场则没有足够的空间留给消费者，他们的每个脚落都会拥挤不堪，而恰恰选购二手音响的发烧友和商户最最需要的，就是高盈电子城这种安静和宽松的良好环境，这种资源共享为商户和消费者提供了良好的交易环境。

    其次，高盈的所经营商品是建立在一种文化理念基础上的，这也是其他卖场不可复制的。鞋子也好，服装也好，百货也好，他虽然也可以去做一些文化理念的宣传，但很难提升到一个更高的层面，但高盈却可以将音响和音乐文化有机的结合起来。通常，二手音响的市场经营没有十年八年的底蕴将是很难站稳脚的，而高盈电子城的自身物业所有权将为所进驻商户消除了所有后顾之忧。

    我们剖析了广州现在的海印、大沙头、陶街乃至于黄沙大道及中山路的小型散户音响市场，发现其涵盖面虽然很广，但实际所针对的消费者却是单体和零散的客户。所谓Hi-Fi音响，主要的受众者是音乐爱好者，品位很高但为数极少，而上了档次的家庭影院AV系统面对的则是影音爱好者，这个群体也不大，因此无论是Hi-Fi还是Hi-Vi，他都需要集中而且有序的去推广，以致于尽可能的扩大客户资源，解决这一矛盾的最有效方式就是最大限度的集中商户而形成抱团扎堆效应。也许，以前很多人要买音响他会去海印，但现在我们希望能做到他们会来高盈，简单说就是∶买二手音响，去高盈。当然，要真正做到这一步，还需要我们去付出更大的努力。

    不言而喻，当前的民用音响、专业音响、公共广播系统以及Hi-Fi音响，整体都呈滑坡的趋势，而这和全球的经济大环境有关。在这一背景下，高盈电子城利用自身优势切入这一行，无疑是给一直低迷的音响市场注入强劲的兴奋剂，从而起到了推动一把的效果。有了高盈这个二手音响经营市场，让陶街的有实力商家挪挪窝，让海印有专业水准的商户来齐头聚集，从而又可造就出一番声势来，这无疑也是广州地区音响行业的一大福音。

    从商业地产操作来看高盈电子城发展前景

    我从业操盘商业地产这一行业也有七年的时间，其中特别是与IT、电子、电器等息息相关的这一块，操盘的项目更多一些，而对像商业街、服装城、日用消费品等这一块也有过项目参与。对于高盈电子城的操盘运作参与我已有三年多的时间了，该项目是2005年九月份由我来筹建的，前期由大家共同参与策划，而招商团队这一块则自始至终都由我来负责组建和掌控的。在这三年多来的时间里我得出一个结论，即稍大的一些地产项目除了需要具备坚定的信心之外，还应该考虑诸多的环节因素。

    从商业地产角度上来说，首先是所开发的条件，作为一个地产公司也好，作为一个开发公司也好，或者说是一个投资商也好，他首先看中的是该物业是否具有开发价值感，以及所能升值的预见性有多大。纵观当前的经济环境，其全球的金融风暴并非始于2008年，应该说2007年下半年就已经开始了，在此前提之下的任何一个物业楼盘要想具有成功性，必须注重应从哪个方向去发展。

    商业地产这一块有很多种的操作方式，既有物业包租，也有开发商以略高于成本销售楼盘的物业销售。2008年底的地产物业很不景气而有如寒冬，其命运不仅受制于销售模式的命运，而且受制于渠道的经济链。最近的<<广州日报>>批露了大量的楼盘降价信息，天河区原两万多的房价现已跌破一万二，这无疑已与一些地段稍好的住宅楼盘相等同。

    为什么会这么做？因为地产商要回收资金，由此获得银行根据其开发商资金量而作为来年继续合作的筹码。这也是你在银行还有多少存款，及企业经营状况好坏的唯一判断标志，而单看财务报表是看不出什么名堂的，银行亦会由此而判断明年还能给你贷多少款。上述手法也是所有商业地产中的最低要求而不得不这么做，以致于在年底时不得不去抛售他的物业。像著名的苏宁地产乃至于稳健的万科地产，这些地产公司现在的日子实际上都不好过，大家的心里都很清楚。

    回到高盈电子城物业开发的话题，其开发的模式是一种储蓄模式，因为其具有的升值潜力非常之大，运作这个项目并且坚持两到三年的时间，显示了誉通置业有限公司的经济实力雄厚所在。像广东省内李嘉诚的玩具城也好，还有华南城，这些大型的项目，金融风暴对这些有实力的公司都不会造成什么影响，该投入的还是要投入。李嘉诚拿出了两亿美金投入，我们誉通公司也拿出了两亿美金来面对这个市场。

    商业地产的价值高盈电子城是显而易见的，其地段环境十分优越，所处位置正好是广州市北开南阔的一个点。2011年，广州新火车站将会迁至番禺的钟村从而形成广州物流中心、货运中心的大动脉。全新的广州火车站建筑将采用蜂巢式结构，所使用钢材要比北京奥运会的鸟巢还要多。而高盈电子城所处正好座落在这个大动脉线上，也就是江南大道这一块。

    广州市政府近期会有一个大动作，即在海珠桥和解放桥之间新建一个大的广场，目前正在做测量。2011年，广州市海珠区的道路建设将会有一个全新的改观，而最先受益的将是像高盈电子城这样的最新物业项目，因为高盈正好就在江南大道旁。

    这意味着高盈电子城的发展前景和地理优势，将是现在的陶街、海印大沙头所不可比拟的，这一点我们很自信。我们走的是一条云开见明月的路子，高盈现在盼来了云开，何时能见明月？时间将会是最好的见证。